【锦儒律师】购房者收房后,以未经质监站验收为由主张逾期交付违约责任的能否被支持?

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  • 作者:陈敏律师
  • 日期:2018-11-22

? ? ? ?【案情介绍】

? ? ? ?2013年2月26日,李卫峰作为买受人,远华公司为出卖人,双方签订商品房买卖合同,约定出卖人应当在2012年12月31日前,将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用,逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。??

? ? ? ?2013年2月25日,该房屋已经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。

? ? ? ?2013年3月18日,李卫峰接受该房屋并领取房屋钥匙。

? ? ? ?2016年1月28日,李卫峰提起诉讼,以该房屋未经质监站验收为由,请求远华公司承担逾期交房违约责任。

? ? ? ?【锦儒观点】

? ? ? ?1、本案交房时间如何认定?

? ? ? ?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因2013年3月18日是双方交接房屋的时间。故二审判决以2013年2月25日为应交房时间的认定不妥。

? ? ? ? 2、本案的焦点问题是,该房屋交付给买受人时,并未取得合同约定的五方验收合格证明,少了质监站的验收,这样的交付到底合不合法?

? ? ? ?本案双方签订合同的时间,已经晚于合同约定的房屋交付时间,这意味着买受人在签订合同时,就具备了解该房屋是否已经五方验收的条件。而事实上,买受人并没有就该房屋交付时是否已经具备五方验收这一问题予以确认,而在签订合同后领取了房屋钥匙。即,买受人签字确认、领取钥匙入住行为,表明其对出卖人交付的房屋符合双方《商品房买卖合同》约定目的是认可的。

? ? ? ?另,我们在查阅相关法律法规时注意到,住房城乡建设部关于《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》《建筑工程施工质量验收统一标准》规定的五大责任主体均不包括质监站。

? ? ? ?而且,《建设工程质量管理条例》规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。并没有强制要求质监站参与竣工验收。

? ? ? ?建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位验收合格的,应当按照法律规定办理竣工验收备案手续,但未及时办理备案手续并不影响建设工程竣工验收的效力,也不影响房屋的交接和使用。

? ? ? ?【裁判要旨】

? ? ? ?经五大责任主体验收合格后,购买人如期接收开发商交付的房屋钥匙并入住,虽交付时未经质监站验收,但开发商交房后按法定程序取得质监合格证明,并不存在房屋质量问题。购买人仅以未经质监站验收的瑕疵交付向开发商主张逾期交付违约责任的不予支持。

? ? ? ?【判决结果】

? ? ? ?法院经审理认为,双方约定交房期限在签订合同之前,应视为双方对交房期限约定不明,涉案房屋于2013年2月25日经五大责任主体验收合格,且李卫峰已于2013年3月18日收到房屋钥匙,故李卫峰于2016年1月28日向法院起诉远华公司逾期交房违约已超过诉讼时效,故对其诉讼请求,不予支持

? ? ? ?驳回李卫峰的诉讼请求。

? ? ? ?李卫峰不服一审判决,提起上诉。二审法院经审理后认为应以2013年2月25日为交房时间,远华公司逾期交房应承担违约责任。故增加判处远华公司向李卫峰支付逾期交房违约金25498元。

? ? ? ?李卫峰和远华公司均不服,向省高级人民法院申请再审。

? ? ? ?省高院再审判决:撤销二审判决,维持一审判决

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