【锦儒律师】为避税费签下“阴阳合同”,有效还是无效?

  • 来源:365滚球违法吗_365足球滚球_365滚球网站怎么样
  • 作者:陈敏律师
  • 日期:2018-11-13

? ? ? 【案例】

? ? ? ?某甲与某乙出资48万元购买了位于重庆市巫山县某街道的门市,登记的权利人为某乙,之后双方补签了《合伙购买门市协议书》,并就该协议书进行了公证。

? ? ? 事后,某乙与案外人杨某就涉案门市分别签订了两份《房屋买卖合同》,第一份合同约定的门市成交价为39.8万元,第二份合同约定的门市成交价为11.9万元,其余条款相同,买卖双方亦以合同金额11.9万元为依据缴纳了相关税费。重庆市国土资源和房屋管理局就门市颁发了不动产权证,登记的权利人为杨某。但同时,杨某也按照实际成交价39.8万元补缴了相应税费。

? ? ?某甲起诉要求确认某乙与杨某签订的价款为11.9万元的《房屋买卖合同》无效,其理由是该合同中约定的交易价格远远低于其价值,明显与实际交易价格不符,并且以该合同价格作为缴税的依据,以合法形式掩盖非法目的,规避应缴税费,造成税务征缴机关不能按照双方实际交易价格征收税费,损害国家利益,应属无效合同。

? ? ?法院经审理认为,某乙与杨某签订的价款为11.9万元的《房屋买卖合同》除价格条款系为了达到少缴税费的目的而恶意串通虚构因此无效外,其他合同主要内容并不违反法律的效力性强制性规定,且系当事人之间的真实意思表示,根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分依然有效”的规定,该合同的其余条款依然有效。故法院判决双方于签订的《房屋买卖合同》第二条价款(11.9万元)条款无效,驳回了某甲的其他诉讼请求。

? ? ?【法院意见】

? ? ? ?签“阴阳合同”反悔不应获支持。

? ? ? ?在合同的实际履行中,应当综合考虑合同双方的真实意思表示和履行的实际情况来确定双方的权利义务。二手房买卖双方所签订“阳合同”的行为不能与“阴合同”割裂开来,应当统一于房屋交易的合同主要目的之下,“阳合同”与“阴合同”关于产权变动的约定是一致的,成立且产生法律效力,对双方具有约束力,因此“阳合同”这一部分内容而言应当是有效的,“阳合同”的价格条款不是双方的真实意思表示,而是为了逃避税费而恶意串通,损害国家利益,应属无效,即“阳合同”价格条款内容无效,但不影响其余条款内容有效。承办法官指出,如果确认“阳合同”整体无效,会存在着房价上涨时卖方主张合同无效以图高价另售或房价降低时买方主张合同无效以规避房价下跌的风险的可能性,也会导致物权登记撤销,造成交易资源的巨大浪费,损害交易安全,不利于社会交易秩序的稳定。因此,在案件办理中应本着诚实信用的基本原则,若当事人之间为避税签订“阴阳合同”,一方当事人事后反悔的,不应当获得法律上的支持。

? ? ?【锦儒观点】

? ? ? 这个判决结果乍一看,似有不妥,但仔细研读案例的关键信息,还是能够想明白法官判决的思路和用意。我们具体来说一说:

? ? ? 1、某甲是不是案涉房屋的所有权人?

? ? ? ?从案情可知,某甲与某乙出资48万元购买案涉房屋,并将某乙登记为权利人。根据《物权法》第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这两条规定即我们通常说的“不动产以登记为准”原则。某甲虽然出资,但因为登记的权利人是某乙,所以,案涉房屋的所有权人只是某乙,某甲不是所有权人。

? ? ? ? 可能还有人会说,甲和乙不是补签了一份《合伙购买门市协议书》并公证来吗?这不就说明某甲也是权利人吗?

? ? ? ? 这里要说一下,我们没有看到这份协议的内容,但从协议名称看,可以判断该协议内容基本上解决和说明的是出资问题,也许会涉及房屋处分的内容,但这也只是甲乙双方之间的约定,不能对抗第三人。如果某乙违反协议约定处分房屋而给某甲造成损失的,某乙承担赔偿责任。

? ? ? ? 2、某甲为什么要主张合同无效?案件结果对他不利,他还可以采取哪些救济措施?

? ? ? ? 承以上分析,我们认为,某甲对于某乙处分该房屋的行为不满,从交易价格看,确实也低于当初的购入价,这对于某甲而言确实有利益受损的可能。所以某甲主张合同无效,是处于维护自身权益的需要,这一点无可厚非。但我们也说到,因为某甲不是登记的权利人,他的损失只能向某乙主张。

? ? ? ? 3、双方实际成交价39.8万元低于购入价格,能否作为合同无效的依据?

? ? ? ?之所以会提出这个问题,主要是要解决“杨某以低于市场价格购入,并非善意第三人”,并据此主张合同无效。这里提到“善意第三人”问题,也有个前提,就是提出合同无效的主体一定得是适格主体。比如夫妻一方擅自处分共同财产,即使该财产仅登记在一人名下,也因为是夫妻共同财产而另一方有权提出主张。又或者是兄弟姐妹共同继承的遗产,其中一人借助一些手段抢先将房屋登记在自己名下并立即售出,也是侵犯了其他继承人的共有权而可被主张转让行为无效。而杨某并不是物权的权利人,他只是购置该房产的出资人,除非他和某乙是夫妻关系,否则该房屋不是当然的共同财产。就对本案信息的研读,我们判断某甲和某乙不是夫妻关系,因为他在起诉时并没有提到这个事实。

? ? ? ?所以,在杨某不具有房屋所有权人身份的情况下,即使交易价格低于购入价格(注:是否低于市场价格,我们不得而知,需要通过评估确定),也没有主张合同无效的权利。

? ? ?【锦儒建议】

? ? ? 1、共同出资购房者,应当登记为共有权利人,除非是法定共有(例如夫妻关系存续期间购置房产)。否则,实际出资人不主动申请登记,一旦产生纠纷,只能对登记的权利人主张债权,而非不动产物权,这在房价变化整体趋势上扬的情况下,对实际出资人似有不利。

? ? ? 2、实践中,签订“阴阳合同”的目的,几乎都与“钱”有关,节省纳税额,也是为了“钱”。但我国税法规定,如果是采用“阴阳合同”,依据《税收征管法》的规定,对于纳税人、扣缴义务人可以处以五万元以下的罚款。对于偷逃税额达到刑法规定入刑额度的,还要追究刑事责任。所以,真没必要给自己悬一把达摩克利斯之剑。

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